Başbakanlık Mevzuatı Geliştirme ve Yayın Genel Müdürlüğü
5 Temmuz 2013 CUMA
Resmî Gazete
Sayı : 28698
TEBLİĞ
Sermaye Piyasası Kurulundan:
GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI TEBLİĞİ
(VII-128.2)
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak, Tanımlar ve Kısaltmalar
Amaç ve kapsam
MADDE 1 – (1) Bu Tebliğin amacı, gayrimenkul sertifikalarının niteliklerini belirlemek ve ihracında uyulması gereken esasları düzenlemektir.
Dayanak
MADDE 2 – (1) Bu Tebliğ 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 128 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi ile 130 uncu maddesinin üçüncü fıkrasına dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar ve kısaltmalar
MADDE 3 – (1) Bu Tebliğde geçen;
a) Arsa sahibi: Gayrimenkul projesine konu arsanın mülkiyetine sahip olan gerçek veya tüzel kişileri,
b) Asli edim: Asli edim ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde, ihraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesini,
c) Asli edim ifa süresi: İzahname veya ihraç belgesinde asli edimin yerine getirilmesi için öngörülen süreyi,
ç) Asli edim kullanım süresi: İzahname veya ihraç belgesinde gayrimenkul sertifikası sahiplerinin asli edim talebini bildirmesi için öngörülen süreyi,
d) Bağımsız bölüm: 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda tanımlanan ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerini,
e) Banka: 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanununda tanımlanan bankaları,
f) Borsa: Kanunun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendinde tanımlanan borsayı,
g) Cezai şart: Edimlerin ilgili ifa süreleri içerisinde ve izahname veya ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yerine getirilememesi durumunda ihraççı için edimlere ek olarak öngörülen yükümlülükleri,
ğ) Değerleme kuruluşu: Kurulun ilgili düzenlemeleri uyarınca değerleme faaliyetini gerçekleştirmek üzere örgütlenmiş ve Kurulca yetkilendirilmiş anonim ortaklıkları,
h) Edimler: Asli veya tali edimleri,
ı) Gayrimenkul projesi: Gayrimenkul sertifikası ihracı ile finansmanı planlanan konut veya ticari alan projesini,
i) Gayrimenkul sertifikası: İhraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit menkul kıymeti,
j) İhraç: Gayrimenkul sertifikalarının ihraççılar tarafından çıkarılıp, halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin satışını,
k) İhraççı: Gayrimenkul sertifikası ihraç eden veya ihraç etmek üzere Kurula başvuruda bulunan anonim ortaklıklar ile kendi mevzuatları uyarınca menkul kıymet ihraç etmeye yetkili kamu kurum ve kuruluşlarını,
l) İtfa bedeli: Banka garantili ihraçlarda gayrimenkul sertifikalarının ihraç değerinden aşağı olmamak kaydıyla proje bitiş tarihinde hesaplanan alan birimi satış fiyatına göre belirlenen gayrimenkul sertifikası fiyatını,
m) Kanun: 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununu,
n) Kurul: Sermaye Piyasası Kurulunu,
o) MKK: Merkezi Kayıt Kuruluşu Anonim Şirketini,
ö) Proje bitiş tarihi: Gayrimenkul projesinin ihraca konu edilen bağımsız bölümlerinin izahname veya ihraç belgesinde belirtilen vasıflara uygun bir biçimde tamamlanması için öngörülen süreyi,
p) Tali edim: Tali edim ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine payları ile orantılı olarak dağıtılmasını,
r) Tali edim ifa süresi: İzahname veya ihraç belgesinde tali edimin yerine getirilmesi için öngörülen süreyi,
s) TOKİ: Toplu Konut İdaresi Başkanlığını,
ş) TTSG: Türkiye Ticaret Sicili Gazetesini,
t) Vade: İzahname veya ihraç belgesinde gayrimenkul sertifikasının ihraç tarihinden, bu gayrimenkul sertifikalarına ilişkin ifa sürelerinin bitimine kadar geçmesi öngörülen süreyi,
u) Yatırımcı: Gayrimenkul sertifikası sahibini,
ü) Yetkili Kuruluş: Tebliğin 4 üncü maddesinin yedinci fıkrasında belirlenmiş olan yatırım kuruluşlarını,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Gayrimenkul Sertifikası ve İhracına İlişkin Esaslar
Gayrimenkul sertifikalarına ilişkin genel esaslar
MADDE 4 – (1) Gayrimenkul sertifikaları, bir gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin belirli bir alan birimini temsilen aşağıdaki esaslar çerçevesinde ihraç edilebilir.
a) Gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini temsilen gerçekleştirilen ihraçlarda, her bir bağımsız bölüme karşılık gelen gayrimenkul sertifikası adedinin ihraç öncesinde belirlenmesi zorunludur.
b) Gayrimenkul projesinin bağımsız bölümlerine ilişkin belirli bir alan birimini temsilen gerçekleştirilecek ihraçlarda ise, ihraççı tarafından asli edimin yerine getirilmesi sırasında aynı alan birimine sahip bağımsız bölümler arasında blok, kat, cephe ve malzeme farklılıkları gibi nedenlerle şerefiye talep edilebilir. Şerefiye talep edilmesi durumunda, asli edim sırasında yatırımcılardan talep edilecek şerefiye tutarlarının veya ihraç anında belirlenmiş şerefiyenin edim yerine getirilirken hangi esaslara göre düzeltilerek uygulanacağının, bağımsız bölümlerle ilişkilendirilerek izahname veya ihraç belgesinde açıklanması zorunludur.
c) Gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilen bağımsız bölümler üzerinde edimlerin yerine getirilmesini engelleyecek nitelikte ayni veya şahsi bir hak, haciz kaydı ile gayrimenkul projesinin esaslı unsurlarına yönelik herhangi bir ihtilafın bulunmaması gerekmektedir.
(2) Gayrimenkul sertifikası ihraç tutarı, gayrimenkul projesindeki tüm bağımsız bölümlerin Tebliğin 6 ncı maddesi çerçevesinde hazırlanmış değerleme raporuna göre belirlenmiş satış değerlerinin yüzde ellisini aşamaz. İhraç işlemine konut ve ticari alanların aynı anda dahil edilmesi durumunda bu yüzde elli oranındaki sınır ihraç kapsamındaki konut ve ticari alanlar için ayrı ayrı hesaplanır. Banka garantili ihraçlarda bu sınırlama uygulanmaz.
(3) Gayrimenkul sertifikası ihracına konu bağımsız bölümlerin izahname veya ihraç belgesinde belirtilen proje bitiş tarihinden önce tamamlanması ve bu durumun proje bitiş tarihinden en az 15 gün önce kamuya açıklanması halinde, kamuya açıklanan yeni tarih, proje bitiş tarihi olarak esas alınır. Bu durumda yatırımcılara gerekli duyuruların yapılması şartıyla izahname veya ihraç belgesi değişikliği gerekmez. Kanunun 8 inci maddesi hükümleri saklıdır.
(4) Gayrimenkul sertifikaları yurt dışında veya yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle ihraç edilebilir. Halka arz edilerek gerçekleştirilecek ihraçlarda, Tebliğin 5 inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan hükümlere ilave olarak;
a) İhraççının özkaynaklar toplamının ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinden yüksek olması,
b) Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları çerçevesinde yapılacak ihraçlar hariç olmak üzere, ihraççı tarafından edimlerin izahnamede ve ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yerine getirilmemesi halinde itfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti altına alınması,
zorunludur.
(5) İhraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmesi ve ihraççıların Kurula yapılacak onay başvurusunun yanı sıra bu amaçla borsaya başvurmaları zorunludur.
(6) Gayrimenkul sertifikaları asli veya tali edimin yerine getirilmesi ve varsa cezai şartın ödenmesi suretiyle itfa edilir. Banka garantili ihraçlarda gayrimenkul sertifikaları aşağıdaki durumlarda itfa bedelinin ve oluşması halinde cezai şartın yatırımcıya ödenmesi suretiyle de itfa edilebilir.
a) Asli edimin izahname veya ihraç belgesinde öngörülen esaslar çerçevesinde yerine getirilememesi.
b) Tali edimin Tebliğin 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasının (ç) bendinde belirtilen ihale süreci sonunda yerine getirilememesi.
c) İzahname veya ihraç belgesinde tali edim için Tebliğin 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasının (ç) bendinde belirtilen ihale sürecinin yapılmamasının öngörülmesi.
(7) Gayrimenkul sertifikalarının ihracının ve itfasının Kanunun 37 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirtilen yatırım hizmet ve faaliyetinde bulunabilecek bankalar ile portföy aracılığı, genel saklama hizmeti veya aracılık yüklenimi faaliyetinden herhangi birini yürütecek olan aracı kurumlar vasıtasıyla yerine getirilmesi zorunludur.
(8) İhraççı tarafından öngörülmesi halinde gayrimenkul sertifikaları, proje bitiş tarihinden önce ihraççının belirlediği tutar veya borsada oluşan fiyat üzerinden geri alınmak suretiyle de itfa edilebilir.
(9) Edimlerin ilgili ifa süreleri içerisinde ve izahname veya ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yerine getirilememesi durumunda yatırımcılara ihraç aşamasında belirlenen cezai şartın ödenmesi zorunludur.
(10) Kurul itfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti altına alınmasını, yurt içinde satışın yalnızca nitelikli yatırımcılara yönelik olarak yapılmasını, ihraççının veya gayrimenkul sertifikalarının derecelendirilmesini talep edebilir.
Arsa sahibi ve ihraççıya ilişkin esaslar
MADDE 5 – (1) Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ihraççıların;
a) Gayrimenkul projesinin satış değerinin en az yarısı büyüklüğünde satış değerine sahip bir projeyi, sözleşmesi ve teknik şartnamelerine uygun olarak Kurula başvuru tarihinden önceki 5 yıl içerisinde tamamlamış veya ihraççının gayrimenkul yatırım ortaklığı olması durumunda aynı şartlardaki bir projeyi tamamlatmış olması,
b) Gayrimenkul projesinin gerçekleştirileceği arsanın mülkiyetine münferiden sahip olması ve arsa tapusunun kat irtifakı tapusuna çevrilmesi veya arsa üzerinde ihraççı lehine kat irtifakı tesis edilmiş olması,
zorunludur.
(2) İhraççının gayrimenkul sertifikası ihraç etmek amacıyla kurulmuş bir anonim ortaklık olması durumunda birinci fıkranın (a) bendindeki şartın, ihraççının Kurulun ilgili düzenlemelerine göre yönetim kontrolüne sahip olan ortağı veya müştereken sahip olan ortaklarından en az birisi tarafından karşılanması gerekmektedir.
(3) TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıklarının ihraççı olması durumunda;
a) Birinci fıkranın (a) bendinde belirtilen şart aranmaz.
b) Yatırımcıların, aynı projeden doğrudan konut edinen kişiler ile eşit haklara sahip olacağına ilişkin gerekli sözleşme veya düzenlemelerin yapılması veya Kurulca kabul edilebilecek diğer tedbirlerin alınması zorunludur.
c) Talep edilmesi halinde Kurulca Tebliğde aranan diğer şartlardan muafiyet verilebilir.
(4) TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve bunların bağlı ortaklıklarının ihraççı olmadığı ancak tamamen veya kısmen sahip olduğu arsa ve arazilerin gayrimenkul projesine konu edildiği ihraçlarda;
a) Birinci fıkranın (b) bendindeki şart aranmaz.
b) TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları ile ihraççı arasında yapılacak sözleşmelerde, yatırımcıların, aynı projeden doğrudan konut edinen kişiler ile eşit haklara sahip olacağına ilişkin hükümlere yer verilmesi veya Kurulca kabul edilebilecek diğer tedbirlerin alınması zorunludur.
c) İhraççının gayrimenkul projesinin ihraca konu edilen bağımsız bölümlerini tamamlayamaması durumunda bu bölümler TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıklarının projenin tamamlanması için imzaladıkları sözleşmedeki esaslara göre tamamlanır.
Değerleme, fizibilite ve inşaat ilerleme raporları
MADDE 6 – (1) Kurula başvuru ve proje bitiş tarihleri ile Tebliğde belirtilen durumlarda veya Kurulca uygun görülecek diğer aşamalarda, değerleme kuruluşlarınca gayrimenkul projesine ilişkin olarak bir değerleme raporu hazırlanır. Kurulun ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanacak bu raporda gayrimenkul sertifikalarına konu edilen bağımsız bölümlerin tahmini satış bedeli ile bu bedelin belirlenmesinde esas alınan emsal değerlere bağımsız bölümlerle ilişkilendirilmek suretiyle yer verilmesi zorunludur. Değerleme raporunda gayrimenkul projesindeki emsal satış bedellerine yer verilmesi zorunludur.
(2) Edimlerin ilgili ifa süreleri içerisinde yerine getirilemeyeceğinin anlaşılması durumunda veya Kurulca uygun görülecek diğer aşamalarda, değerleme kuruluşları tarafından projeye ilişkin olarak bir fizibilite raporu hazırlanır. Bu raporda asgari olarak, projenin mevcut tamamlanma düzeyi ile bitirilmesi için gerekli olan süre ve tahmini maliyet hakkında bilgi verilir.
(3) İhraçtan elde edilen fonların inşaat ilerleme esasına göre ihraççıya aktarılabilmesini teminen değerleme kuruluşları tarafından inşaat ilerleme raporları düzenlenir.
(4) Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda, bu maddenin ikinci ve üçüncü fıkralarında sayılan raporlar değerleme kuruluşları yerine başka kurumlarca hazırlanabilir.
Asli edimlerin kullanılması
MADDE 7 – (1) Yatırımcılar asli edim kullanım süresi içerisinde, asli edim taleplerini ihraççıya veya yetkili kuruluşa iletir. Asli edim kullanım süresi, ilk günü gayrimenkul sertifikasının borsada işlem görme tarihinden önce olmamak üzere asgari olarak proje bitiş tarihinden önceki 10 iş günü olarak ihraççı tarafından belirlenir. İhraççı ayrıca, proje bitiş tarihinden önce belirleyeceği diğer tarihleri de izahname veya ihraç belgesinde açıklamak suretiyle, asli edim kullanım süresine dahil edebilir. Tebliğin 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasının (b) bendi hükmü saklıdır.
(2) Asli edim talep eden yatırımcılar, asli edim ifa süresi içerisinde almak istedikleri bağımsız bölümlerin gerektirdiği sayıda gayrimenkul sertifikasını ihraççının hesaplarına aktarmak ve gerekli olması durumunda şerefiyeyi ödemek; ihraççı ise izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde yatırımcı adına bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devrine ilişkin hukuki işlemleri tamamlamak zorundadır. İhraççı, birden fazla yatırımcının aynı bağımsız bölümü talep etmesi durumunda hangi yatırımcıya öncelik verileceğini izahname veya ihraç belgesinde belirler. Böyle bir belirlemenin yapılmamış olması durumunda zaman önceliği esas alınır.
(3) Birden fazla yatırımcı paylı mülkiyet esasları çerçevesinde asli edimin yerine getirilmesini talep edebilir.
(4) Asli edimin yerine getirilebilmesi için ihraççı hesaplarına aktarılan gayrimenkul sertifikaları üzerinde herhangi bir haciz, rehin hakkı veya benzeri kısıtlayıcı hakların bulunmaması gerekir.
(5) Asli edim ifa süresi, asli edim kullanım süresinin bitimini izleyen 10 iş gününü aşmayacak şekilde belirlenir. İhraççının asli edim kullanım süresine dahil ettiği proje bitiş tarihinden önceki kullanım süreleri için izahname veya ihraç belgesinde açıklanmak koşuluyla farklı ifa süreleri belirlenebilir.
(6) Asli edimin, izahname veya ihraç belgesinde belirlenen asli edim ifa süresi çerçevesinde proje bitiş tarihinden önce talep edilmesi durumunda;
a) Bağımsız bölümün tapuda devir işlemi yapılır veya ihraççı ile yatırımcılar arasında asli edimin yerine getirilmesi amacıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanır ve bu sözleşmeden doğan hak tapu kütüğüne şerh edilir. Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda, bu fıkrada belirtilen tapu kütüğüne şerh zorunluluğu aranmaz.
b) Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi halinde gayrimenkul sertifikaları asli edim yerine getirilinceye veya itfa bedeli yatırımcıya ödeninceye kadar yetkili kuruluş nezdinde bloke edilir.
(7) Asli edimin, izahname veya ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yerine getirilmemesi halinde Tebliğin 9 uncu maddesi hükümleri uygulanır.
(8) Banka garantili ihraçlarda asli edimin izahname veya ihraç belgesinde öngörülen esaslar çerçevesinde yerine getirilemeyeceğinin anlaşılması halinde;
a) Tebliğin 9 uncu maddesinin birinci fıkrası hükümleri uygulanır. Verilen ek süre veya asli edim ifa süresi sonunda asli edimin yerine getirilememesi durumunda ek süre veya asli edim ifa süresinin bitimini takip eden 10 iş günü içerisinde varsa cezai şart ile birlikte itfa bedeli ödenir.
b) Önceden asli edim talebinde bulunmuş olan yatırımcılar izahname veya ihraç belgesinde belirlenen süre içerisinde asli edim yerine itfa bedelinin ödenmesini talep edebilirler. Bu durumda söz konusu yatırımcılara asli edim ifa süresinin bitimini takip eden 10 iş günü içerisinde varsa cezai şart ile birlikte itfa bedeli ödenir.
(9) Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları çerçevesinde yapılan ihraçlar haricinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, mülkiyet devrinin gecikmesi veya gerçekleştirilememesi durumlarına ilişkin olarak, gayrimenkul sertifikalarına ilişkin öngörülen cezai şartlara yer verilmesi zorunludur.
(10) İhraççı, elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmamasına rağmen asli edimi kullanmak isteyen yatırımcılar için, izahname veya ihraç belgesinde açıklanmak koşuluyla kredi kullanım veya nakit ödeme imkanı sağlayabilir.
Tali edimlerin kullanılması
MADDE 8 – (1) Asli edim kullanım süresi içerisinde asli edim talebiyle başvurmayan veya başvurmasına rağmen izahname veya ihraç belgesinde asli edimin yerine getirilmesi için öngörülen şartları yerine getirmeyen yatırımcıların, proje bitiş tarihi itibarıyla tali edimi talep ettikleri kabul edilir.
(2) İhraççının tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümleri satmak ve satış tutarını yatırımcılara payları ile orantılı olarak dağıtmak suretiyle tali edimi yerine getirmesi zorunludur.
(3) Tali edimin yerine getirilmesinde aşağıdaki esaslar uygulanır.
a) Tali edim ifa süresinin, izahname veya ihraç belgesinde belirtilen proje bitiş tarihini izleyen 120 günü aşmayacak şekilde belirlenmesi zorunludur.
b) İhraççı tarafından izahname veya ihraç belgesinde öngörülmesi ve esaslarının açıkça belirtilmesi şartıyla tali edimi talep ettiği kabul edilen yatırımcılar tali edim ifa süresi içerisinde asli edimi talep edebilirler. Bu durumda yatırımcılar tarafından gayrimenkulün bağımsız bölümleri için verilmesi gereken sertifika sayısı, ihraç öncesi yayınlanan izahname veya ihraç belgesinde ilgili bağımsız bölüm için öngörülen sertifika sayısı ile aynı olacak şekilde belirlenir.
c) Tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satışından elde edilen satış tutarı, tali edim ifa süresi boyunca tali edime konu bağımsız bölümlerin tamamı satılıncaya kadar vekilin özen borcu çerçevesinde yetkili kuruluş tarafından devlet tahvili, hazine bonosu, Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen kira sertifikaları, mevduat veya katılım hesabı olarak veya Kurulca uygun görülecek diğer sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle yatırımcılar adına değerlendirilir ve bağımsız bölümlerin tümünün satışının tamamlanmasını takip eden 2 iş günü içerisinde yatırımcıların hesaplarına payları oranında aktarılır. Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda, satış tutarı TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları tarafından yatırımcılar adına değerlendirilebilir.
ç) Tali edimin yerine getirilmesi amacıyla satılacak olan bağımsız bölümlerin, tali edim ifa süresi içerisinde nakde çevrilmesinde satışlar en çok 3 kez açık artırma suretiyle yapılır ve bu açık artırmalarda aşağıdaki esaslar uygulanır:
1) En geç proje bitiş tarihini izleyen 30 gün içerisinde yapılacak olan birinci ihalede, Tebliğin 6 ncı maddesi çerçevesinde hazırlanacak değerleme raporunda tespit edilen bağımsız bölüm satış bedelleri, ihalede verilecek teklifler için asgari tutar olarak belirlenir. Bu asgari tutar, bağımsız bölümlere konu gayrimenkul sertifikalarının ihraç değerinden az olamaz.
2) Birinci ihalede satışa sunulan bağımsız bölümlere yeterli talep gelmemesi halinde, Tebliğin 6 ncı maddesi çerçevesinde yeni değerleme raporu hazırlatılarak ikinci kez ihaleye çıkılır. İkinci ihale, birinci ihalenin usul ve şartlarına göre yapılır.
3) İkinci ihalede bağımsız bölümlerin tamamının satılamaması halinde, kalan bağımsız bölümlerin satışı için üçüncü ihale düzenlenir. Üçüncü ihalede satışa sunulacak bağımsız bölümler için asgari bedel tespit edilmez. İhalede bağımsız bölümler en yüksek teklifi verene satılır.
4) Üçüncü ihaleden elde edilen satış geliri bu ihalede satışa sunulan bağımsız bölümlere konu gayrimenkul sertifikalarının ihraç değerinden düşük ise veya hiç satış geliri elde edilememiş ise, aradaki fark ihraççı tarafından 2 iş günü içerisinde ödenir. Bu süre her durumda tali edim ifa süresini geçemez.
5) Halka arz yoluyla satılan gayrimenkul sertifikası ihraçlarında ihale ilanı, her bir ihale tarihinden en az 15 gün önce, ihraççının internet sitesinde ve KAP’ta yayınlanır. Ayrıca ihale ilanı ve ilgili dokümanların nerede yayınlandığı bilgisi Türkiye çapında yayın yapan ve en yüksek tirajlı beş gazeteden ikisinde ilan edilir. Halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcılara satılan gayrimenkul sertifikası ihraçlarında ihale ilanı ve ilgili dokümanların nerede yayınlandığı bilgisi Tebliğin 12 nci maddesinin ikinci fıkrası çerçevesinde yatırımcılara duyurulur.
6) Bu madde kapsamında yapılan ihalelere ihraççı ve ihraççının ilişkili tarafları katılamaz.
(4) Banka garantili ihraçlarda tali edimin;
a) İhale süreci gerçekleştirilerek yerine getirilmek istenmesi durumunda üçüncü fıkranın (ç) bendinde ihraç değerine yapılan atıflar yerine itfa bedeli esas alınır.
b) İhraççının izahname veya ihraç belgesinde öngörmesi halinde ihale süreci gerçekleştirilmeksizin proje bitiş tarihini izleyen 10 iş günü içerisinde itfa bedelinin ödenmesi suretiyle yerine getirilmek istenmesi durumunda bu maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları uygulanmaz.
(5) İzahname veya ihraç belgesinde belirtilmiş olması kaydıyla, ihraççılarca tali edim yerine getirilirken;
a) Üçüncü fıkranın (ç) bendinde belirtilen ihraç değeri,
b) Dördüncü fıkrada itfa bedelinin hesaplanmasına esas alınan ihraç değeri,
yerine ihraç değerinin üzerinde olacak şekilde bir varlık veya getiriye endekslenmiş ihraç değeri esas alınabilir.
Projenin gecikmesi ve gerçekleşmemesi durumları
MADDE 9 – (1) Edimlerin, izahname veya ihraç belgesinde belirtilen ifa sürelerinde ve esaslar çerçevesinde yerine getirilemeyeceğinin anlaşılması projenin gecikmesi durumudur. Projenin gecikmesi durumunda;
a) Bu durumun anlaşıldığı tarihten itibaren 15 iş günü içerisinde Tebliğin 6 ncı maddesi uyarınca bir fizibilite raporu hazırlanır ve bu raporda projenin tamamlanması için gerekli olduğu belirtilen süre için Kurula ek süre talebiyle başvurulur. Kurulca verilecek bu ek süre genel zorlayıcı sebepler haricinde hiçbir şekilde proje bitiş tarihini izleyen 180 günü aşamaz.
b) Projenin geciktiği bilgisi, fizibilite raporunun sonuç bölümü, Kurulca verilen ek süre, bu kapsamda yeniden belirlenen edim kullanım ve ifa süreleri ile yatırımcılara bu süre boyunca ödenecek cezai şarta ilişkin esaslar, izahname veya ihraç belgesi ile aynı usuller çerçevesinde duyurulur.
c) Kurulca verilen ek süre çerçevesinde yeniden belirlenen ifa süreleri içerisinde asli ve tali edimler yerine getirilir ve varsa cezai şart ödenir. Banka garantili ihraçlarda Tebliğin 7 nci maddesinin sekizinci fıkrası ile 8 inci maddesinin dördüncü fıkrası hükümleri saklıdır.
(2) Verilen bu ek süre sonunda veya ek süre talebinde bulunulmaması halinde vade sonunda edimlerin yerine getirilememesi veya getirilemeyeceğinin anlaşılması projenin gerçekleşmemesi durumudur. Bu durumda en geç 5 iş günü içerisinde Kurula bilgi verilir ve projenin gerçekleşmediği, yatırımcıların hakları ve cezai şart dahil yatırımcılara yapılacak ödemelere ilişkin esaslar izahname veya ihraç belgesi ile aynı usuller çerçevesinde duyurulur.
İhraçtan elde edilen fonların kullanım şekli
MADDE 10 – (1) Gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığında elde edilen fon, yetkili kuruluş veya banka garantili ihraçlarda banka tarafından bir banka nezdinde açılan özel bir hesapta toplanır ve vekilin özen borcu çerçevesinde devlet tahvili, hazine bonosu, Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen kira sertifikaları, vadeli mevduat veya katılım hesabı olarak veya Kurulca uygun görülecek diğer sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle ihraççı adına değerlendirilir.
(2) Gayrimenkul sertifikası ihracından elde edilen fonlar, yalnızca gayrimenkul projesinin tamamlanmasında veya bu projenin tamamlanması için başvuru tarihi itibarıyla kullanılmış finansman kaynaklarının geri ödenmesinde kullanılır.
(3) İhraçtan elde edilen toplam fonun yalnızca Tebliğ çerçevesinde hazırlanacak değerleme, fizibilite ve inşaat ilerleme raporlarının yetkili kuruluş tarafından hazırlatılması için asgari ücret tarifesi dikkate alınarak hesaplanan kısmı yetkili kuruluş veya banka garantili ihraçlarda banka tarafından bloke edilir.
(4) İhraçtan elde edilen fonlar, inşaat ilerleme raporlarında belirlenen oranlar ölçüsünde yetkili kuruluş veya banka garantili ihraçlarda banka tarafından ihraççıya, projenin tamamlanmasının başka kişi veya kurum tarafından bağımsız bölümlerin tamamlanması durumunda söz konusu kişi veya kurumlara aktarılır.
(5) Projenin gerçekleşmemesi veya gerçekleşmeyeceğinin kesinleşmesi durumunda ihraçtan elde edilen fon hesabında kalan tutarlar ihraççıya aktarılmaz ve yalnızca yatırımcılara yapılacak geri ödemelerde kullanılır.
(6) Gayrimenkul sertifikaları itfa edildikten sonra, ihraçtan elde edilen fon hesabında kalan tutarlar ihraççıya aktarılır.
Kurula başvuru ve gerekli belgeler
MADDE 11 – (1) Gayrimenkul sertifikalarının ihracında Ek/1’de belirtilen belgelerle birlikte onay almak için Kurula başvurulur.
(2) İhraç edilecek gayrimenkul sertifikaları, Tebliğin 4 üncü maddesinin ikinci fıkrası çerçevesinde konut ve ticari alanlar için ayrı ayrı belirlenen ihraç tutarını aşmamak kaydıyla Kurulca onay verilen ihraç tavanı içinde, tertipler halinde satılabilir. İzahnamenin geçerlilik süresi boyunca yapılacak halka arzlarda, her tertibin satışından önce Ek/2’de yer alan belgelerle birlikte Kuruldan onay almak amacıyla Kurula başvurulur. Halka arz edilmeksizin yapılacak satışlarda ise, ihraç limitine Kurulca onay verilen tarihten itibaren 1 yıllık süre içerisinde her tertibin satışından önce tertip ihraç belgesinin onaylanması amacıyla Kurula başvurulur.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Çeşitli ve Son Hükümler
Yatırımcı raporu
MADDE 12 – (1) Halka arz yoluyla satılan gayrimenkul sertifikasına konu bağımsız bölümlerin tamamlanma düzeyi ile ilgili dönem içerisinde talep edilen ve gerçekleştirilen asli edimlere ilişkin bilgileri içeren yatırımcı raporu, söz konusu gayrimenkul sertifikası itfa edilene kadar her 3 aylık hesap dönemleri itibarıyla ihraççının internet sitesinde ve KAP’ta raporun imzalandığı gün ilan edilir. İhraççı, yatırımcılara daha kısa dönemler itibarıyla raporlama yapabilir.
(2) Yurt içinde nitelikli yatırımcılara veya yurt dışında satılmak üzere ihraç edilen gayrimenkul sertifikasına konu bağımsız bölümlerin tamamlanma düzeyi ile ilgili dönem içerisinde talep edilen ve gerçekleştirilen asli edimlere ilişkin bilgiler, söz konusu gayrimenkul sertifikası itfa edilene kadar 6 aylık hesap dönemleri itibarıyla Kurula ve yatırımcılara iletilir. İhraççı, yatırımcılara daha kısa dönemler itibarıyla raporlama yapabilir.
Kamuyu aydınlatma
MADDE 13 – (1) Halka arz yoluyla gerçekleştirilen gayrimenkul sertifikası ihraçlarında Kurulun kamuyu aydınlatma düzenlemelerinde belirtilen hususlara ek olarak ihraççı;
a) İzahnamede belirtilen asli edim kullanım ve ifa süreleri ile tali edimin kullanımı için gayrimenkul sertifikalarının ihraççı hesabına aktarılacağı süre, söz konusu sürelerin başlangıç tarihinden en az 10 gün önce,
b) Tebliğ hükümleri kapsamında yatırımcıların tali edimden asli edime geçiş için edim değişikliği talebinde bulunabilecekleri süreyi, söz konusu sürenin başlangıç tarihinden en az 10 gün önce,
c) Gayrimenkul projesi kapsamında hazırlanan değerleme, inşaat ilerleme ve fizibilite raporlarının sonuçlarının, söz konusu raporların hazırlandığı gün,
ç) Gayrimenkul projesinde, gayrimenkul sertifikası ihracına konu olmayan benzer nitelikte bağımsız bölümlerin ortalama satış fiyatlarını, bu fiyatlara esas alınan iskonto ve geçerli olan diğer şartlarla birlikte her haftanın ilk iş günü,
d) Tebliğin 4 üncü maddesinin sekizinci fıkrası uyarınca ihraççı tarafından yatırımcılara geri alım imkanı sağlanması durumunda, vade boyunca yapılacak geri alımlara ilişkin fiyat bilgisini her haftanın ilk iş günü,
internet sitesinde ve KAP’ta açıklamak zorundadır.
Diğer hususlar
MADDE 14 – (1) İzahnamenin, ihraç belgesinin ve ihraca ilişkin diğer belgelerin içeriğine, hazırlanmasına, onaylanmasına, yayınlanmasına, tescil ve ilanına, izahnamede yer alacak finansal tablolara, izahnamedeki değişikliklere, ihraççılar tarafından yapılacak ilan ve reklamlara ilişkin hususlarda, gayrimenkul sertifikalarının ihraç ve satış esasları ile ihraççıların finansal raporlama, bağımsız denetim ve kamuyu aydınlatma yükümlülüklerinin belirlenmesinde ve Tebliğde yer almayan diğer konularda Kurulun ilgili düzenlemelerine uyulur.
Kurul ücreti
MADDE 15 – (1) İhraççılar tarafından, satışı yapılacak gayrimenkul sertifikalarının, varsa nominal değerinden aşağı olmamak üzere, Kanunun 130 uncu maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ihraç değerinin binde ikisi tutarında ücretin Kurul bütçesine gelir kaydedilmek üzere yatırılması zorunludur.
Gayrimenkul sertifikalarının kayden ihracı
MADDE 16 – (1) İhraççı tarafından yurt içinde ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının MKK nezdinde elektronik ortamda kayden ihracı ve bunlara ilişkin hakların hak sahipleri bazında izlenmesi zorunludur.
(2) İhraççı tarafından yurt dışında ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının MKK nezdinde elektronik ortamda kayden ihracı ve bunlara ilişkin hakların izlenmesi zorunludur. Yurt dışında ihraç edilecek gayrimenkul sertifikaları, ihraççının veya MKK üyesinin niteliğine göre MKK nezdinde hak sahibi ismine hesap açılmaksızın toplu olarak tutulabilir.
(3) Kurul, ihraççının talebi üzerine yurt dışında ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının MKK nezdinde kayden ihraç edilmesi zorunluluğuna muafiyet verebilir.
(4) Gayrimenkul sertifikalarının bu maddenin üçüncü fıkrası kapsamında MKK nezdinde kayden ihraç edilmemiş olması durumunda; yurt dışında ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarına ilişkin olarak; ihraç tutarı, ihraç tarihi, ISIN kodu, vade başlangıç tarihi, vadesi, saklamacı kuruluş, ihracın gerçekleştirildiği döviz cinsi ve ülkeye ilişkin bilgiler, ihracın gerçekleştirilmesini takip eden 3 iş günü içerisinde MKK’ya iletilir. MKK’ya iletilen bu bilgilerde değişiklik olması halinde, değişikliğin yapıldığı tarihi takip eden 3 iş günü içerisinde MKK’ya bilgi verilir.
Diğer gayrimenkul sertifikalarına ilişkin onay başvurularının Kurulca sonuçlandırılması
MADDE 17 – (1) Tebliğde sayılmamakla birlikte, Kurulun diğer düzenlemelerinin kapsamı içinde yer almayan ve niteliği itibarıyla gayrimenkul sertifikası olduğu Kurulca kabul edilecek sermaye piyasası araçlarına ait izahname ve ihraç belgesinin onaylanmasına ilişkin başvurular, Tebliğ hükümlerinin kıyasen uygulanması suretiyle sonuçlandırılır.
Yürürlükten kaldırılan tebliğ
MADDE 18 – (1) Kurulun 20/7/1995 tarihli ve 22349 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: III, No: 19) yürürlükten kaldırılmıştır. Kurulun diğer düzenlemelerinde Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri:III, No:19)’ne yapılan atıflar bu Tebliğe yapılmış sayılır.
Yürürlük
MADDE 19 – (1) Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 20 – (1) Bu Tebliğ hükümlerini Kurul yürütür.
EK/1
GAYRİMENKUL SERTİFİKALARINA İLİŞKİN İZAHNAME VEYA İHRAÇ
BELGESİNİN ONAYLANMASI İÇİN GEREKLİ BELGELER (*)
1) İhraççıyı ve ihraççının ortaklarını tanıtıcı bilgiler,
2) İhraççının yürürlükte bulunan tüm değişiklikleri içeren ve tek bir metin haline getirilmiş, ihraççıyı temsile yetkili kişilerce imzalı esas sözleşmesi,
3) İhraççının ihraca ilişkin yetkili organ kararının noter onaylı örneği,
4) İhraççının sermayesinin ödenmiş kısmının tespitine ilişkin mali müşavir raporu ile mevcut sermayenin tesciline ilişkin TTSG,
5) Yetkili kuruluş ile imzalanan aracılık sözleşmesi,
6) Halka arz edilerek yapılacak ihraçlar için ihraççının yönetim kurulu üyeleri ile yönetimde yetkili olan personelden alınan, ilgili kişiler hakkında sermaye piyasası mevzuatı, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ve/veya 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53 üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, verileri yok etme veya değiştirme, banka veya kredi kartlarının kötüye kullanılması, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme suçlarından dolayı alınmış cezai kovuşturma ve/veya hükümlülüğünün ve ortaklık işleri ile ilgili olarak taraf olunan dava konusu hukuki uyuşmazlık ve/veya kesinleşmiş hüküm bulunup bulunmadığına dair güncel tarihli beyanlar,
7) Halka arz edilerek yapılacak ihraçlar için, izahnamede yer alacak finansal tablolar ile başvuru tarihine en yakın ara dönem finansal tablolar,
8) Halka arz edilmeksizin yapılacak ihraçlar için Kurulun ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmış ve bağımsız denetimden geçirilmiş son iki yıllık ve başvuru tarihine en yakın ara dönem finansal tablolar,
9) Halka arz edilerek yapılacak ihraçlar için Kurul düzenlemeleri çerçevesinde hazırlanmış izahname,
10) Halka arz edilmeksizin yapılacak ihraçlar için Kurul düzenlemeleri çerçevesinde ihraç belgesi,
11) İhraç edilecek gayrimenkul sertifikalarına ilişkin vade, getiri ve risk faktörleri hakkında bilgi,
12) İhraççının noter onaylı imza sirküleri,
13) Gayrimenkul projesine ilişkin ruhsat ve izinlerin usulüne uygun alındığının, arsa üzerinde ihraca engel olabilecek hukuki bir ihtilaf bulunmadığını gösteren hukukçu görüşü,
14) Banka garantili ihraçlarda garantör banka tarafından Kurul ve ihraççıya hitaben yazılacak yazı ile garantiyi veren bankanın konuya ilişkin yetkili organ kararının noter onaylı örneği,
15) Gayrimenkul sertifikasına konu olan gayrimenkul projesi hakkında bilgi ile inşa edileceği alanın tapu senedi örneği,
16) Tebliğin 5 inci maddesinde belirtilen hususlara ilişkin olarak ihraççının yeterliliğini tevsik edici belgeler,
17) Bağımsız bölümlerin listesi ve asli edimi talep edecek yatırımcılara dağıtım esasları,
18) Gayrimenkul sertifikasının fiyatının belirlenmesinde kullanılan yöntem ve varsayımlara ilişkin detaylı bilgi,
19) Arsa sahibi ile ihraççının farklı olması durumunda, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları ile ihraççı arasında imzalanan ve Tebliğin 5 inci maddesinde belirtilen şartları taşıyan sözleşme(ler),
20) İhraççının gayrimenkul sertifikası ihraç etmek amacıyla kurulmuş bir anonim ortaklık olması durumunda ihraççının ortaklarının ihraçtan kaynaklanan yükümlülüklerden müteselsil sorumlu olduklarına dair taahhütname,
21) Gayrimenkul projesine konu bağımsız bölümlerin, konut ve ticari alan olarak hesaplanmış toplam satış değerleri,
22) İhraçtan elde edilen fonun yatırılacağı ve yetkili kuruluş banka garantili ihraçlarda banka tarafından açılan hesaba ilişkin bilgi,
23) Gayrimenkul sertifikası ihracı için yapılmış olan sözleşmelerin ve hazırlanan değerleme raporu ile varsa diğer raporların birer örneği,
24) Başvuru tarihi itibarıyla mevcut olması durumunda ihraççıya veya ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarına ilişkin derecelendirme raporu ve derecelendirme kuruluşunun derecelendirme ölçeğine ilişkin bilgi,
25) Kurulca gerekli görülen diğer bilgi ve belgeler.
EK/2
İZAHNAMENİN GEÇERLİLİK SÜRESİ İÇİNDE HER İHRAÇTAN ÖNCE
KURULA GÖNDERİLECEK BİLGİ VE BELGELER (*)
1) Kurul düzenlemeleri çerçevesinde hazırlanmış arz programı sirküleri veya sermaye piyasası aracı notu ile özet.
2) İhraççı bilgi dokümanı veya arz programı izahnamesinde açıklanan hususlarda değişiklik gerekmesi durumunda buna ilişkin değişiklik metinleri, değişiklik gerekmiyorsa bu hususa ilişkin olarak ihraççı tarafından verilecek beyan.
3) Satışı yürütecek yetkili kuruluşlarla yapılan halka arza aracılık sözleşmesinin bir örneği (Daha önce Kurula gönderilen aracılık sözleşmesi halen geçerli ve bu sözleşmede herhangi bir değişiklik yapılmadıysa tekrar gönderilmesine gerek bulunmamaktadır. Bu durumda ihraççı beyanı yeterlidir)
4) Kurulca gerekli görülmesi halinde verilen bilgileri teyit eden belgeler ile Kurulca istenebilecek diğer belgeler.
(*) Ek/1 ve Ek/2’de yer alan bilgi ve belgelerin, KAP’ta ilan edilmiş olması ve bunların güncel olduğunun ihraççı tarafından beyan edilmesi durumunda Kurula ayrıca gönderilmesi gerekmez.