MİLLİ EMLAK GENEL TEBLİĞİ MİLLİ EMLAK GENEL TEBLİĞİ (SIRA NO:298) Hazineye ait taşınmazların pazarlık usulü ile kat veya arsa karşılığı inşaat yaptırılarak değerlendirilmesine ilişkin 152 Sıra Sayılı Genel Tebliğ aşağıda belirtildiği şekilde değiştirilerek yeniden düzenlenmiştir. A- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPTIRILABİLECEK TAŞINMAZLAR Mülkiyeti Hazineye ait olup; -İmar planı içerisinde yer alan arsalar, -Mevzii imar planı düzenlenerek arsa vasfını kazanabilecek araziler, -Üzerindeki bina çok eski olduğundan yıkılmasında Hazine yararı olan yerler, Kat karşılığı inşaata verilmek amacıyla değerlendirilebilecektir. I- BELİRLENEN TAŞINMAZLAR HAKKINDA BİLGİLER Hazine adına tescilli taşınmazlardan, kat karşılığı inşaat yoluyla değerlendirilecek arsalar için ekte yer alan “Kat Karşılığı İnşaata Konu Edilecek Taşınmaz Mal Bilgi Formu” tanzim edilir. Diğer yandan, taşınmazın bulunduğu yörede kat karşılığı inşaata verilme yüzde oranları ile elde edilecek konut, işyeri vs. değerlerinin toplamının, kat karşılığı inşaata verilecek arsanın rayiç bedelinin, inşaat süresi ve Devletin borçlanma faiz oranı dikkate alınmak suretiyle hesaplanması sonucu oluşacak değerden yüksek olması halinde, taşınmazın kat karşılığı inşaata elverişli olup olmadığı, üzerinde bina varsa yıkılıp yıkılmayacağı, tahsisli ise tahsisin kaldırılmasında yarar olup olmadığı hususları da açıklanmak suretiyle idarenin görüşünü içeren bir yazı ile durum Bakanlığa bildirilir ve ihaleye çıkarılmak üzere izin istenir. Bakanlık tarafından, kat karşılığı inşaat yapılmasına izin verilen arsalar, defterdarlıkça (bağlı ilçeler dahil) 2886 sayılı Devlet İhale Kanunundaki usullere uygun olarak ilan edilir. Ancak, isteklilerin gerekli hazırlığı yapmalarına imkân sağlamak amacıyla, ilk ilanın ihale gününden en az 30 gün önce yapılmasına özen gösterilir. II- HİSSELİ TAŞINMAZLARLA İLGİLİ ESASLAR 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunun 692’inci maddesinin birinci fıkrasında;“Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.” Hükmü yer aldığından, Hazine paylı taşınmazlarda tek başına karar alamayacağından, inşaat gibi önemli tasarruflar için anılan hüküm uyarınca paydaşların kabulü şarttır. Bu durumda paylı taşınmazlar aşağıdaki yöntemlerden biri uygulanmak suretiyle kat karşılığı inşaata konu olabilirler. Taşınmazların hisseli olması halinde öncelikle rızaî taksim yolu aranacak, bu mümkün olmadığı takdirde satışı veya kat karşılığı inşaat yaptırmak suretiyle değerlendirilmesi düşünülecektir. 1. Hissedarların, bütün işlemlerin Hazinece yürütülmesi ve inşa ettirilecek yapıda kendilerine hisseleri oranında bağımsız bölüm verilmesini istemeleri hali. Bu usulde yapılacak işlemlerin tamamı Hazineye ait taşınmazlardaki gibi olacaktır. Ancak Hazine ile hissedarlar arsa karşılığı alınacak bağımsız bölümlerin aralarında nasıl paylaşılacağını bir protokol ile defterdarlıklar belirleyecek olup, Bakanlık onayı aranılacaktır. 2. Hissedarların kat karşılığı inşaatı bizzat kendilerinin yapmak istemeleri hali. Bu halde hissedarların verdiği teklif değerlendirilerek Bakanlık onayı aranılacaktır. 3. Diğer hissedarların Hazinenin bilgisi dışında üçüncü şahıslarla kat karşılığı inşaat yaptırmak amacıyla bir ön anlaşma yapmaları halinde, Hazine hissesine karşılık verilecek değerler diğer hissedarlara tanınan haklardan aşağı olmamak üzere anlaşmaya muvafakat edilir. B-DİĞER YÖNTEMLER I. Arsa verilmek suretiyle inşaat yaptırılması : Arsa karşılığı inşaat yaptırılmasıyla ilgili olarak aşağıda belirtilen hususlar dikkate alınır. a) Yapılacak inşaata karşılık verilecek taşınmazlar belirlenir ve kıymet takdir edilir. b) Taşınmazlar karşılığında yapılması gereken inşaatın maliyet bedeli hesabı çıkarılır. c) Taşınmazın bedeli ile alınacak inşaatın maliyet bedelinin birbirine denk olması veya arada çok az bir fark bulunması halinde bilgi ve belgeleri Bakanlığa gönderilir. Bakanlık tarafından yeni inşaat yapımına ait bilgiler ile inşaat yapımı karşılığında verilmek üzere belirlenen taşınmaz/taşınmazlar defterdarlıkça (bağlı ilçeler dahil) 2886 sayılı Devlet İhale Kanunundaki usullere uygun olarak ilan edilir. d) İdare inşaatın her aşamasında teknik elemanları vasıtasıyla inşaatı denetler. e) İnşaat bitirilip teslim aşamasına gelindiğinde, geçici kabul yapılarak trampaya konu taşınmazın yüklenici adına tapuda devir işlemleri gerçekleştirilir. f) Yapılacak inşaatın projesinde belirtilen tefriş malzemelerinin yüklenici tarafından karşılanmasının istenilmesi halinde, inşaatın maliyet bedeli, tefrişat bedeli eklenmek suretiyle tespit edilir. II-Kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına inşaat yaptırılması: Kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına bu tebliğin esasları çerçevesinde doğrudan sözleşme yapılmak suretiyle kat ve/veya arsa karşılığı inşaat yaptırılabilir. Mülkiyeti Hazineye ait taşınmazların, tahsisli kamu kurum ve kuruluşları tarafından bütçeden harcama yapılmaksızın, diğer bir kamu kurum ve kuruluşu ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları tarafından inşaat yapılmasının talep edilmesi halinde, Bakanlığımızdan önceden izin alınması gerekmektedir. İzin yazısında aşağıda belirtilen hususlara ilişkin bilgi ve belgeler gönderilecektir. 1-İnşaat yapılacak taşınmaza ait bilgiler, 2-Taşınmazın imar durumu ile yapılaşma koşulları, inşaata verilme yüzde oranları, 3-İnşaatın tamamlanma süresi, 4-Hazırlanacak sözleşme taslağı, 5-Paylaşıma dair bilgiler. C- TEKLİFLER VE DEĞERLENDİRİLMESİ İhale Komisyonu; isteklilerin tekliflerini, taahhütlerini zamanında ve gereğince yerine getirip getiremeyeceklerini, verilen projeyle arsanın en uygun şekilde değerlendirilip değerlendirilmediğini araştırır. En uygun teklifi belirlediği takdirde geçici ihaleyi yapar. Tekliflerin incelenmesi için süreye ihtiyaç duyarsa ihalenin başka bir güne bırakılmasına karar verir. Araştırma sonunda en uygun teklifi veren 5 istekliyi pazarlığa davet eder. İhalenin pazarlık aşamasında isteklilerden; verecekleri bağımsız bölümler ile ek olarak verecekleri nakit miktarı için teklifleri alır. En uygun teklifte bulunan istekli üzerine geçici ihale yapılır. Komisyon gerekçesini belirtmek suretiyle ihaleyi yapıp yapmamakta serbesttir. D- İHALENİN ONAYI Geçici ihale kararları; onay için Bakanlığa gönderilir. İhalenin yapılması ve Bakanlıkça onaylanması halinde yapılan işlemler ve inşaatın fiili durumuyla ilgili olarak 6 aylık periyotlar halinde Bakanlığa bilgi verilir. E- TEMİNAT İhaleye katılacaklardan ihale konusu arsa bedelinin % 15’inden az olmamak üzere taşınmaz malın tahmin edilen bedeli ve bölgenin taşınmaz mal hareketleri dikkate alınarak belirlenecek geçici teminat alınır. İhalenin onaylanmasını müteakip, yükleniciden ihale konusu taşınmazın tahmini bedeli üzerinden % 6 oranında kesin teminat alınır. Yapılacak işin teminatı olarak inşaat bitip, iskân ruhsatı alınıncaya kadar, arsanın mülkiyeti müteahhide devredilmez. Ancak, müteahhit payına düşen bağımsız bölümleri satmak istediğinde, inşaatın durumuna göre idarece belirlenecek teminatı verdiği takdirde arsanın mülkiyeti ile kat irtifakı kısmen veya tamamen kendisine devredilebilir. F-GEÇİCİ VE KESİN KABULLER Kontrollük hizmetleri ile geçici ve kesin kabuller, bünyesinde teknik elemanı bulunan illerde bu elemanlar vasıtasıyla, yeterli teknik elemanı bulunmayan illerde Bakanlığımız teknik elemanları tarafından oluşturulacak ekip tarafından yapılacaktır. Bakanlıkça uygun görülmesi halinde kontrollük hizmetleri ile geçici ve kesin kabuller İl Bayındırlık ve İskan Müdürlüklerine de yaptırılabilir. G-YÜRÜRLÜKTEN KALDIRMA 152 sayılı Genel Tebliğ Yürürlükten kaldırılmıştır. Tebliğ olunur. İNŞAAT YAPIM TAAHHÜT FORMU Kat karşılığı inşaat ihalesinde tekliflerin değerlendirilmesi amacıyla tek tip olarak düzenlenen bu formda yer alan bilgilerin cevapları; isteklilerce doldurularak, damga pulu yapıştırılıp tarih ve imza atıldıktan sonra avan proje ile birlikte ilanda belirtilen gün ve saate kadar, istenilen diğer belgeler de eklenmek suretiyle idareye verilir. 1- Tekliflerin nereye ait olduğu, 2- Mahal listesi, 3- Bağımsız bölüm adedi ve numaralandırılması, 4- Hazineye teklif olunan bağımsız bölümlerin numaraları ve ek nakit miktarı veya toplam inşaattan verilecek yüzde oranı, 5- Bağımsız bölümlerin hangi zaman ve durumda, mülkiyet ve irtifak haklarının teklif sahibi adına serbest bırakılmasının talep olunduğu, 6- İş programı, 7- İnşaatın sözleşme tarihinden sonra ne kadar zaman içerisinde kullanıma hazır hale getirilerek, iskân ruhsatı alınabileceği, 8- Teknik şartname dışında inşaatta kullanılacak malzemeler ve nitelikleri, 9- İsteklici ihale tarihine kadar yapılan ve tamamlanan işlerin neler olduğu. Teklif Verenin: Adı ve Soyadı Damga Pulu İmza KAT KARŞILIĞI İNŞAATA KONU EDİLECEK TAŞINMAZ MAL BİLGİ FORMU İli : İlçesi : Mahallesi: Taşınmazın Tapu Bilgileri; Pafta No Ada No Parsel No Yüzölçümü (m2) Hissesi Fiili Durumu: İmar Durumu; Planda ayrıldığı amacı KAKS TAKS Yüksekliği (Yoksa)Emsali Taşınmazın Bedeli (YTL): İnşaata Verilme Oranı (%): Bağımsız Bölümün Tahmini Satış Bedeli (YTL): EKLENECEK BELGELER: Son 6 ay içerisinde alınmış imar durum belgesi