Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No: 396)

(1) Bu Tebliğ kapsamında;

a) 31/12/2017 tarihinden sonra üzerinde yapı yapılan taşınmazlar,

b) 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,

c) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,

ç) 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanununa göre kıyıda kalan yerler,

d) 9/8/1983 tarihli ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar,

e) 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında satışı mümkün olmayan taşınmazlar ve ilgili idare tarafından satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,

f) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda bulunan taşınmazlar,

g) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda bulunan taşınmazlar,

ğ) 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı Hakkında Bazı Düzenlemeler Yapılmasına Dair Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda bulunan taşınmazlar,

h) Özel kanunlar kapsamında kalan ve ilgili idare tarafından satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,

ı) Sosyal donatı için tahsisli alanlarda kalan taşınmazlar,

i) İmar planlarında kamu hizmeti için ayrılmış taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilenler, fiili veya hukuki durumu itibarıyla kamu hizmetlerinde kullanılması mümkün bulunmayanlar veya ilgili milli emlak idaresince fiilen kamu hizmetinde kullanılmadığı tespit edilenler hariç) veya fiilen kamu hizmetlerinde kullanılan taşınmazlar,

j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar,

k) Kamulaştırma yoluyla edinilip 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,

l) Taşkın yapı durumunda olanlar hariç; üzerinde havuz, spor sahası, konteyner ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapı bulunan taşınmazlar,

m) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar,

n) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar,

o) Hatay ili sınırları içerisinde bulunanlar ile Çanakkale ilinin Bozcaada ve Gökçeada ilçeleri sınırları içerisinde bulunan taşınmazlar,

ö) Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen taşınmazlar,

p) Bakanlıkça satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,

satılamaz.

(1) Hak sahipleri, satın alma başvurularını Ek-1’de yer alan dilekçe ile (Değişik ibare:RG-28/4/2022-31823) 31/12/2022 tarihine kadar İdareye yaparlar.

(2) İdare satın alma başvurularını, herhangi bir yazışma yapmaksızın, öncelikle Milli Emlak Otomasyon Projesi (MEOP) ve İdare kayıtları üzerinden inceler. Yapılan bu incelemede başvuruda bulunulan taşınmazın Hazine taşınmazı olup olmadığı kontrol edilir. Taşınmazın, Hazine taşınmazı olmadığının anlaşılması halinde bu durum başvuru sahibine bildirilir. Taşınmazın, Hazine taşınmazlarından olması durumunda ayrıca 4 üncü madde kapsamında satılamayacak taşınmazlardan olup olmadığı tespit edilir. Başvuruda bulunulan taşınmazın satılamayacak taşınmazlardan olduğunun tespit edilmesi halinde bu husus gerekçesi ile birlikte başvuru sahibine bildirilir.

(3) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlar için başvuruda bulunulması halinde; öncelikle taşınmazın tescile konu edilip edilemeyeceği incelenir; tescil edilebilecek olanların tescil edildikten sonra satışa konu edilebileceği başvuru sahibine bildirilir.

(4) Taşınmazın satışa konu edilmesinde, üzerindeki yapının Yapı Kayıt Belgesi alındığı tarih itibarıyla mevcut olması esastır.

(1) 5 inci madde kapsamında yapılan inceleme sonucunda satın alma başvurusunda bulunulan taşınmazın Hazinenin özel mülkiyetinde satılabilecek taşınmazlardan olması durumunda başvuru sahiplerinden;

a) T.C. kimlik numarası beyanı,

b) Başvuranın vekil olması durumunda onaylı vekâletname sureti,

c) Yapı Kayıt Belgesi başvuru numarası,

ç) Yapının veya bağımsız bölümün adresi ile sahibi olunduğunu gösterir belgelerden en az biri (noter onaylı satış sözleşmesi, mahkeme kararları, veraset ilamı, yapı tatil veya kaçak inşaat zaptı, yapı sahipliğine ilişkin resmi kurum yazıları (Ek ibare:RG-28/4/2022-31823) , tapu kayıtlarında bulunan yapı sahipliğine ilişkin kayıt, ecrimisil ihbarnamelerinde yer alan yapı sahipliğine ilişkin bilgi, elektrik-telefon-su ve benzeri abonelik işlemlerinin dayanağına ilişkin mülkiyet belgeleri, muhtar ve en az iki bilirkişi tarafından verilen imzalı beyan ve benzeri),

d) Yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapıldığını ispatlayacak nitelikte her türlü belgeden en az biri (hava fotoğrafı, tespit tutanağı, yapı tatil veya kaçak inşaat zaptı, idari veya adli yargı mercilerince verilmiş kararlar, seçmen kütük kayıtları, yapıya ait elektrik, su, telefon, doğalgaz faturaları veya benzeri aboneliklerin tesis tarihlerini gösteren ve ilgili birimlerden alınacak yazı ve benzeri),

e) Tüzel kişiler için ayrıca, başvuru yapan şahsın tüzel kişi adına taşınmazın tasarrufuna yetkili olduğunu gösterir yetki belgesi (Mülga ibare:RG-1/8/2021-31555),

f) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazlarda, diğer paydaşlardan alınacak noter onaylı muvafakatname,

g) Birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapılarda hak sahiplerinin arsa payı konusunda uzlaşmaları halinde, her bir bağımsız bölüme isabet eden arsa payı oranı ile hak sahiplerini gösteren noter onaylı muvafakatname,

yapılacak tebligatla istenir.

(2) İdarece bu belgelerde eksiklik bulunduğunun tespiti halinde bunun giderilmesi başvuru sahibinden istenir.

(1) Hak sahipleri tarafından verilen belgeler de dikkate alınarak İdarece satışı talep edilen taşınmazın mahallinde düzenlenecek taşınmaz tespit tutanağında; satışının talep edilip edilmediğine bakılmaksızın Yapı Kayıt Belgeli yapının/yapıların sahibi/sahipleri ile varsa bağımsız bölümlerin sahipleri, yapının/yapıların niteliği, yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapılıp yapılmadığı ile Yapı Kayıt Belgesinin alındığı tarih itibarıyla mevcut olup olmadığı ve yapının/yapıların yapı inşaat alanı, taban alanı, varsa bağımsız bölüm sayısı ile her birinin alanı ayrıca belirtilir.

(1) Taşınmazların hak sahiplerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satışına (Değişik ibare:RG-28/4/2022-31823) çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlükleri yetkilidir.

(1) Taşınmazın; 18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadarlık kısmı satılır. Yapının taban alanının bu alanlardan fazla olması halinde yapı alanının tamamı bu kısıtlamalara tabi olmadan satılır.

(2) Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunması ve taşınmazın yüzölçümünün yeterli olmaması halinde, yapıların taban alanlarının dışında kalan kısmı, yapının taban alanının, toplam yapı taban alanına oranı ile çarpılır ve bulunacak alan, yapının taban alanına ilave edilerek satılır.

(3) Taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı, taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından az olması durumunda bu kısım, talep edilmesi halinde bu Tebliğ kapsamında satılabilir. Birden fazla yapı bulunması halinde bu kısım, yapının taban alanının, toplam yapı taban alanına oranı ile çarpılarak yapının satılacak alanına ilave edilerek satılabilir.

(4) Birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapılarda, hak sahiplerinin uzlaştıklarına dair noter onaylı muvafakatnameyi İdareye vermeleri halinde, arsa payları bu muvafakatnameye dayanılarak belirlenir. Ancak hak sahiplerinin uzlaşamamaları halinde, her bir bağımsız bölümün arsa payı, bağımsız bölüm alanının toplam inşaat alanına oranlanması suretiyle bulunur. Bu nitelikteki yapılarda bağımsız bölümdeki hak sahiplerine satılacak alan, arsa payı ile yapı için satılabilecek alanın çarpımı suretiyle bulunur.

(5) Kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda yer alan (Mülga ibare:RG-28/4/2022-31823) istinat duvarı ve benzeri nitelikteki müştemilatın bir kısmının Hazine taşınmazı üzerinde taşkın yapı niteliğinde olması ve bunlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi bulunması halinde satışa konu edilebilir. Taşkın yapı için satılacak Hazine taşınmazının alanı, Yapı Kayıt Belgesi sahibinin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazın alanının yüzde beşini geçemez.

(6) Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının bulunduğu taşınmazın yüzölçümü büyük olmakla birlikte üzerindeki yapının küçük bir alanı kaplaması halinde yapının bulunduğu alan ifraz edilerek satış işlemi gerçekleştirilir. İfrazın mümkün olmaması durumunda ise taşınmaz paylı olarak satışa konu edilir.

(7) Bu maddenin uygulanmasına ilişkin örnekler aşağıda yer almaktadır:

Örnek 1- 18/5/2018 tarihi itibariyle belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan 1.100 m2 yüzölçümlü taşınmazın üzerinde, 250 m2 taban alanlı, giriş ve 2 kattan oluşan 6 bağımsız bölümlü (a) kişisine ait (X) yapısı bulunmaktadır.

Bu durumda;

şeklinde hesaplanarak taşınmazın 600/1100 payı hak sahibine satılacaktır.

Örnek 2 – 18/5/2018 tarihi itibariyle belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan 3.500 m2 yüzölçümlü taşınmazın üzerinde 325 m2 taban alanlı (a) kişisine ait (X) yapısı bulunmaktadır.

Bu durumda;

şeklinde hesaplanarak taşınmazın tamamı hak sahibine satılacaktır.

Örnek 3 – 18/5/2018 tarihi itibariyle belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan 1.200 m2 yüzölçümlü taşınmazın üzerinde,

-100 m2 taban alanlı ve eşit oranda (a) ve (b) kişilerine ait olan (X),

-300 m2 taban alanlı, giriş ve 2 kattan oluşan (c), (d), (e), (f), (g), (h) kişilerine ait 6 bağımsız bölümlü ve giriş katta bulunan 2 bağımsız bölümün her biri için 30/300, birinci kattaki 2 bağımsız bölümün her biri için 50/300, ikinci kattaki 2 bağımsız bölümün her biri için 70/300 arsa payı olduğu belirtilen (Y),

-400 m2 taban alanlı ve satın alma talebinde bulunmayan (ı) kişisine ait (Z),

yapıları bulunmaktadır.

Buna göre, (X), (Y), (Z) yapılarının toplam taban alanı 800 m2, satılabilecek alan 1.800 m2 (her bir yapı için 600 m2) olmasına karşın, taşınmazın yüzölçümü 1.200 m2 olduğundan, kalan 400 m2 yüzölçümlü kısmı; yapının taban alanının, toplam yapı taban alanına oranı ile çarpılır ve her yapının taban alanına ilave edilir.

Bu durumda;

şeklinde hesaplanır ve söz konusu taşınmazda,

-(X) Yapısında 75/1200 payı (a) adına, 75/1200 payı (b) adına,

-(Y) Yapısında 45/1200 payı (c) adına, 45/1200 payı (d) adına, 75/1200 payı (e) adına, 75/1200 payı (f) adına, 105/1200 payı (g) adına, 105/1200 payı (h) adına,

tapuya tescil edilir.

-(Z) Yapısında ise 600/1200 pay (ı) kişisi adına tescil edilmesi gerekirken, bu kişi tarafından satın alma talebinde bulunulmadığından herhangi bir işlem yapılmayacaktır.

Örnek 4 – 18/5/2018 tarihi itibariyle belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan 2.250 m2 yüzölçümlü taşınmazın üzerinde,

-200 m2‑ taban alanlı (a) ve (b) kişilerine ait olan (X),

-300 m2 taban alanlı, 2 kattan oluşan (c), (ç), (d), (e), (f) ve (g) kişilerine ait 4 bağımsız bölümlü her biri için 50/200 oranında arsa payı olduğu belirtilen (Y),

-400 m2 taban alanlı ve satın alma talebinde bulunmayan (h) kişisine ait (Z),

yapıları bulunmaktadır.

Buna göre;

-(X), (Y), (Z) yapılarının toplam taban alanı 900 m2,

-Satılabilecek alan 1.800 m2 (X, Y ve Z yapılarının her biri için 600 m2),

-Satılacak alan dışında kalan kısım 450 m2,

-450 m2, taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından az olduğundan (2250*0,40=900) bu kısım, yapı taban alanının toplam yapı taban alanına oranı ile çarpılarak, yapının satılacak alanına ilave edilir.

Bu durumda;

şeklinde hesaplanır ve söz konusu taşınmazda,

-(X) Yapısında 350/2250 payı (a) adına, 350/2250 payı (b) adına,

-(Y) Yapısında 125/2250 payı (c) adına, 125/2250 payı (ç) adına, 125/2250 payı (d) adına, 125/2250 payı (e) adına, 125/2250 payı (f) adına, 125/2250 payı (g) adına,

tapuya tescil edilir.

-(Z) Yapısında ise 800/2250 pay (h) kişisi adına tescil edilmesi gerekirken, bu kişi tarafından satın alma talebinde bulunulmadığından herhangi bir işlem yapılmayacaktır.

(1) Satış bedeli rayiç bedeldir. Satışa konu taşınmaz üzerindeki yapı ve tesisler hakkında 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin on birinci fıkrası uygulanmayacağından, bu taşınmazlar üzerindeki yapı ve tesislerin bedeli satış bedeline dahil edilmez.

(2) Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilir. (Ek cümle:RG-28/4/2022-31823) Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır. Taksitli satışlarda satış bedelinin en az yüzde onu peşin ödenir, kalanı ise beş yıla kadar taksitlendirilir ve EK-2’de yer alan “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenerek sözleşmenin bir örneği hak sahibine verilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanuni faiz oranının yarısı uygulanır.

(3) Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmez; ancak, taksitli satışlarda; tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz tapuda hak sahibi adına devredilir.

(4) Taksitli satışlarda iki taksitin süresi içinde ödenmemesi durumunda;

a) Mülkiyet devredilmeden yapılan satışlarda; on beş gün içinde hak sahibine tebligat yapılarak, iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksitlerin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin süresi içinde ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilir ve on beş gün içinde ilgilisine tebligat yapılarak tahsil edilen bedelin aynen ve faizsiz olarak kendisine ödenebilmesi için adına açılmış banka hesabı numarasını İdareye bildirmesi istenir, bu bildirimi müteakip en geç otuz gün içinde de tahsil edilen bedel aynen ve faizsiz olarak iade edilir.

b) Mülkiyetin devri suretiyle yapılan satışlarda; on beş gün içinde hak sahibine ve mülkiyetin üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde ayrıca en son kayıt maliklerinden adresleri tespit edilenlere tebligat yapılarak, iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksitlerin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin süresi içinde ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilir ve teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek kalan borcun tamamı tahsil edilir.

(5) Vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre belirlenen oranda gecikme faizi uygulanır.

(6) Yapı Kayıt Belgesi alınan taşınmaz için 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması halinde ödenen kısma ilişkin bu Tebliğ uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz.

(7) Yapı Kayıt Belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından, Yapı Kayıt Belgesinin alındığı tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası ise iade edilmez.

(8) (Değişik cümle:RG-28/4/2022-31823) Satışlardan elde edilen gelirlerin yüzde yirmibeşi Bakanlığın dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilir, kalanı ise genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere, Bakanlığın merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. Bu gelirler hakkında 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.

(1) Yapı Kayıt Belgesi ile tespit sonucu belirlenen alanlar arasında bir farklılık bulunduğunun belirlenmesi halinde, satış işlemlerine devam edilir ancak, bu konuda 6/6/2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10 uncu maddesine göre işlem yapılması istenir.

(2) Satışı yapılan taşınmazların tapu kütüğüne, “Bu taşınmaz ……….… tarihli ve ………... no.lu Yapı Kayıt Belgesine dayanılarak satılmıştır. Bu belgenin herhangi bir nedenle iptal edilmesi halinde, satış işlemi iptal edilerek taşınmaz Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz olarak hak sahibine iade edilir.” şeklinde şerh konulur.

(1) Bu Tebliğde hüküm bulunmayan hallerde, 4706 sayılı Kanun, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 19/6/2007 tarihli ve 26557 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri uygulanır.

GEÇİCİ

MADDE 1 – (1) Bu Tebliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce satın alma başvurusunda bulunan hak sahiplerinin başvuruları geçerli kabul edilir ve bu kişilerden 5 inci maddenin birinci fıkrası kapsamında ayrıca başvuru dilekçesi istenmez.

(1) Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

(1) Bu Tebliğ hükümlerini (Değişik ibare:RG-28/4/2022-31823) Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yürütür.

Ekler için tıklayınız